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美国商业地产价格下行问题自2022年起开始受到关注，此后随着价格下行压力进一步加大，逐渐引发市场对相关金融风险，特别是对美国区域性中小银行潜在脆弱性的担忧。那么，美国商业地产面临的形势究竟如何？对于美国金融体系特别是中小银行而言，其对商业地产的风险敞口多大？展望未来，美国商业地产及美国中小银行的风险前景如何？是否会出现系统性金融风险？以下是笔者的分析。

美国商业地产面临价格下行压力

自美国本轮加息周期以来，美国商业地产价格面临下行压力。商业地产以公寓、写字楼、工业物业（如仓库、实验室）、零售物业（如商场）为主体。国际货币基金组织（imf）2022年9月发表评论指出，全球商业地产价格增速开始放缓，写字楼和零售物业的价格更是出现了下降。根据全球经济数据提供商haver analytics的数据，自美联储2022年一季度开启加息周期后，美国和欧元区国家商业地产一直面临价格下行压力，而美国下降的幅度更大（见图1）。按实际成交的商业地产价格计算，2024年一季度美国商业地产价格比2022年一季度下跌约21%，欧元区国家则平均下跌约11%。此外，根据imf的测算，在美联储本轮加息周期中，美国商业地产价格的跌幅已经大大超过过往的加息周期。